Regim de înălțime: ce înseamnă, cum se calculează și cum se respectă (ghid 2025)
Regimul de înălțime este limita stabilită de autorități pentru cât de înaltă poate fi o construcție într-o zonă. Se exprimă atât ca număr de niveluri (ex.: P+1E), cât și prin înălțime maximă în metri (ex.: Hmax = 13 m, la cornișă sau la coamă, după caz).
Scopul acestor reguli este să mențină o dezvoltare urbană coerentă: să nu umbrești vecinii, să eviți aglomerarea, să păstrezi intimitatea și să asiguri accesul la lumină naturală
- Regimul de înălțime nu este doar o formalitate, ci o regulă esențială care asigură compatibilitatea construcțiilor cu mediul urban, protejează drepturile vecinilor și garantează legalitatea proiectului.
De ce trebuie respectat
- Compatibilitate cu vecinătățile și țesutul urban.
- Lumină naturală și însorire corectă.
- Respectarea retragerilor față de limite.
- Zero blocaje la autorizație: mai puține obiecții de la vecini/autorități.
- Evitați sancțiunile (amenzi, suspendarea lucrărilor, obligația de demolare, probleme la intabulare/vânzare).
Exemplu: într-o zonă P+1E, o clădire P+2E încalcă regimul și riscă respingere sau sancțiuni.
Cum se notează regimul de înălțime
| Notare | Semnificație | Observații utile |
|---|---|---|
| S | Subsol | Total sau parțial; nu intră în înălțimea clădirii dacă documentația specifică altfel. |
| D | Demisol | Nivel parțial îngropat; poate conta la înălțime. |
| P | Parter | Nivelul la cota ±0.00. |
| E | Etaj | E1, E2 etc. |
| M | Mansardă | Nivel în volumul acoperișului. |
| Er | Etaj retras | Etaj cu retragere față de fațada inferioară. |
| Hmax | Înălțime maximă (m) | La cornișă sau coamă, conform PUG/PUZ. |
Exemplu: S+P+2E+M, Hmax = 13 m înseamnă subsol, parter, două etaje, mansardă și înălțime admisă până la 13 m (conform definiției din documentație).
Ce să verifici înainte să proiectezi/construiești (checklist)
Certificatul de urbanism de la primărie (îți spune exact ce e permis).
PUG/PUZ/PUD aplicabil zonei (regim, Hmax, retrageri, aliniere).
Discuție rapidă cu un arhitect (interpretare corectă + soluții de volumetrie).
Dacă Hmax e la cornișă sau la coamă (schimbă modul de măsurare).
Contextul stradal: înălțimi dominante, fronturi aliniate, colțuri de stradă.
Înalțime maximă vs. număr de niveluri
Regimul de niveluri (ex.: P+2E+M) îți spune câte niveluri poți avea.
Hmax îți spune până unde poți urca ca metri.
În zonele cu Er (etaj retras), apar condiții de retragere (ex.: 1,5–3 m de la fațadă).
Atenție la definiții: unele regulamente măsoară Hmax la cornișă, altele la coamă – asta influențează panta acoperișului și volumul mansardei.
Greșeli frecvente (și cum le eviți)
Confundarea demisolului cu subsolul → verifică dacă D intră la înălțime în RLU.
Mansardă prea înaltă → nu depăși Hmax și respectă panta/înălțimea la calcane.
Etaj retras insuficient → respectă retragerile minime pe toate fațadele unde e cerut.
Ignorarea cotei terenului → înălțimea se raportează la cota terenului amenajat (vezi RLU).
Proiectarea „pe presupuneri” fără CU → cere CU înainte să cumperi terenul sau să anteproiectezi.
Ce se întâmplă dacă nu respecți regimul
Amenzi, oprirea lucrărilor, sau chiar demolare a nivelului ilegal.
Probleme la intabulare și blocaje la vânzare/închiriere.
Obligația de a reautoriză cu modificări (dacă e posibil urbanistic).
Exemplu: adăugarea unei mansarde peste limita aprobată = depășire de regim → remedieri sau nouă autorizație.
POT
Procent de Ocupare a Terenului (amprentă la sol).
CUT
Coeficient de Utilizare a Terenului (suprafață desfășurată).
Aliniament
unde se aliniază fațada la stradă.
Cornișă
muchia inferioară a acoperișului.
Coamă
muchia superioară a acoperișului.
întrebări frecvente
Depinde de RLU: uneori P+1E permite M, alteori nu; verifică și Hmax.
Da, apare ca Er și necesită retrageri față de fațada inferioară (dimensiunile sunt în RLU).
RLU precizează: la cornișă (frecvent la acoperiș tip terasă) sau la coamă (acoperiș în două/mai multe ape).
De regulă nu, dar demisolul poate intra — verifică textul regulamentului.
Uneori se permit depășiri minore pentru echipamente/atice; doar dacă RLU le acceptă explicit.
Opțiuni: ajustare volumetrie, solicitare PUZ/PUD (dacă e justificabil), sau alt teren.
Ca să controleze atât aspectul volumetric, cât și încadrarea în țesut (fronturi, umbre, proporții).